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厦门真的犯上了房地产病吗?

上一篇 / 下一篇  2017-06-13 16:14:03

最近,知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士的一篇博文《厦门——没有大城市的命 偏惹上房地产的病》在网上疯传。这篇文章是叶女士城市系列研究的一篇,在这个系列中叶女士还对其他城市的发展进行了评价,有褒的如《彪悍的武汉》、《海南——这是中国的佛罗里达 前景不可限量》等,也有贬的如《停滞的青岛 尴尬的宁波》等。而对厦门的批评主要在房地产价格上,她认为“厦门也有痛点,而且是非——常——痛”,这个痛点就是房价:“厦门在2016年获得全球第二高的暴涨幅度,……,截止至2017年第一季度均价已达4万以上,岛内均价堪比深圳。”叶女士还分析了厦门房价上涨的原因,认为并非是经济推动,而是因为:厦门岛的地形,即岛屿地形所产生的岛内情结;汇聚效应,周边县市的财富流向厦门;土地出让因素,即地方政府刻意压低土地出让面积,捂地惜售。

那么叶女士的分析是否符合实际呢?厦门真的犯上了房地产病吗?我们可以从以下几个方面分析:

首先,叶女士以厦门意外落榜第一财经发布的《2017城市商业魅力排行榜》15个新一线城市为例,来说明厦门经济发展遭遇瓶颈。事实上,每个城市的人口和面积不同,衡量一个城市的经济发展状况,不应该简单以GDP总量,而应该看人均水平和经济增长质量。与其他副省级城市或省会城市相比,厦门在经济发展方面是很有活力的。最典型的统计指标是每平方公里产出的GDP(亿元),这个指标越高说明经济集约化程度越高,我们可以看到厦门远高于其他城市:厦门2.23>南京1.59>武汉1.38>青岛0.88>宁波0.87>成都0.83,还有其他指标如人均本外币存款(万元):厦门3.45>南京2.14>宁波1.74>武汉1.61>青岛1.46>成都0.85等。第一财经新一线研究院数据显示,厦门在生活方式多样性指数、线下购物体验、人均咖啡数量、人均健身门店数量、人均宠物门店数量方面,都排在2016年15个新一线城市中排名第一。不仅是居民,连宠物都更愿意生活在厦门。

上述指标都说明厦门的经济很有活力,居民消费能力和意愿都很强。叶女士简单以“传统出口加工面临转型……发展速度在下降……(GDP)位列全国第52位,在福建省内排名第三”来说明厦门经济增长乏力,进而房价上涨并非经济推动的观点显然不成立。

其次,叶女士认为厦门对于福建省其他地区如泉州、漳州、龙岩、三明、莆田等的居民有很强的虹吸效应,使得财富源源不断地流向厦门。那么这个虹吸效应产生的原因是什么?这不由得让人想起数日前发布的《2016厦门市环境质量公报》。根据这个环境公报,2016年全市空气质量“优”的天数为197天,“良”的天数为165天,仅4天出现了轻度污染。在全国空气质量形势严峻的背景下,厦门甚至实现了PM2.5和PM10浓度较2015年有所下降、环境空气质量综合指数在全国排名第4的佳绩。生活在厦门,拥抱碧海蓝天,生态环境优美宜居,人与自然和谐发展,这不正是厦门虹吸效应产生的原因吗?

习近平总书记指出“生态文明建设事关中华民族永续发展和‘两个一百年’奋斗目标的实现,保护生态环境就是保护生产力,改善生态环境就是发展生产力。”生态兴则文明兴,生态衰则文明衰,厦门在生态文明和城市基础设施建设过程中取得的累累硕果,一定程度也反映在房地产价格上,这部分溢价是完全合理的。

第三,叶女士认为,地方政府刻意压低土地出让面积,捂地惜售,也是厦门房价上涨的原因之一。从客观数据来看,叶女士的观点站不住脚,以人均建成区(平方米)来看,厦门要远高于其他副省级城市或省会城市,厦门150>南京115>宁波75>青岛69>武汉67>成都44。这个指标越高则个体拥有的城市休闲活动空间越大,也说明综合来看厦门市政府供地并不少。而且叶女士的分析存在自身逻辑上的错误,一方面她指出,“岛屿地形(使得)厦门岛不能像成都一样全面摊开”,也即厦门本身土地有限,另一方面,泉州、漳州、龙岩、三明、莆田等周边县市的购房群体源源不断地涌入厦门,厦门岛内的人口密度超过香港,那么如何能把住宅用地缺口的问题归咎于地方政府呢?一方面土地供给有限,另一方面需求不断增加,那么房地产价格的上涨就是必然的。为平抑房价,厦门市政府出台了一系列限购措施,并在加紧建设拥有数万套房源的保障性安居工程,应该说取到了非常好的效果。

从经济学的角度来看,叶女士的很多观点是存在偏颇甚至是错误的。在中国,土地是国有的,地方政府出售土地的本质,就是销售未来的公共服务。和其他一些城市相比,厦门确实存在高地价、高房价的现象,但这实际上是因为厦门居民不但可以分享现在厦门良好的公共服务带来的好处,还可以分享未来新增服务带来的“租金”。这就是为什么购房者始终认为厦门的房地产“物有所值”,进而导致房价坚挺的主要原因。当然,未来厦门市政府也应加强保障性安居工程建设,满足低收入阶层的住房需求,实现社会和谐。

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TAG: 厦门 房地产

 

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